[한경연] 보유세 인상이 주택 임대료 상승에 미친 영향

[보도자료] 2022-03-07 | 경제연구실 이승석 부연구위원

[한경연] 3월 8일(화) 조간_보유세인상이 주택 임대료 상승에 미친 영향 보도자료.hwp

보유세 상승으로 월세비중 늘고, 서민 임대료 부담 가중

- 최근 2년 간, 서울 지역 전세가격 23.8% 상승, 월세비중 13.7% 급증

- [보유세 인상] 집값 안정 효과 無, 월세비중 5% 이상 늘려 ‘전세의 월세화’ 초래

- 임대차3법 시행 2년째 맞는 올해 하반기 전세대란 심화 우려

임대차3법의 부작용으로 ‘전세대란’이 심화되는 가운데, 종부세 등 보유세의 급격한 인상으로 월세비중까지 높아져 임차인의 임대료부담이 가중되고 있다는 분석이 나왔다.

한국경제연구원(이하 한경연, 원장 권태신)은 『보유세 인상이 주택임대료 상승에 미친 영향 분석』보고서를 통해 이같이 밝혔다.

최근 2년 간 서울 지역 전세 오르고(23.8%), 월세 늘어(13.7%) 서민 주거부담 가중

보고서에 따르면, 최근 2년 간, 주택 임대차시장에서 전세가격 급등과 전세물량 감소가 두드러진 것으로 나타났다. 2016년부터 2019년까지 3% 미만의 상승률을 보이며 안정적 흐름을 유지해 오던 서울 지역 주택 전세가격이 2020년 들어 두 자릿수 상승률을 기록하면서, 최근 2년 간 23.8% 상승했다. 여기에 월세비중이 빠르게 증가하는 ‘전세의 월세화’가 가속화되면서, 서울 지역 월세비중이 2년 간 13.7% 증가하는 등 주택 임대차시장의 변동성이 크게 확대되었다.

한경연은 최근 임대차시장 불안의 원인으로 주택가격 급등, 임대차3법 시행, 보유세의 급격한 인상을 지목했다.

한경연 보고서에 따르면, 종부세 등 보유세 인상으로 인해 임대차 거래 중 월세비중이 5%이상 늘어난 것으로 분석^*되었다. 보유세율 뿐만 아니라, 보유세율의 대리변수^**로 볼 수 있는 ‘보유세 관련 뉴스건수’나 ‘증여 중 공동명의 비율’을 통한 추가적 분석에서도 비슷한 결과가 나타났다.

＊ 부호제약을 통한 다변량 시계열모형(Bayesian Vector Auto Regression with Sign Restriction)을 통해 분석 실시

** 연간 데이터만 확보 가능한 보유세율 변수의 한계를 보완하기 위해 보유세율과 상관관계가 높고 자료 확보가 용이한 ‘보유세 관련 뉴스건수’와 ‘증여 중 공동명의 비율’을 변수로 활용해 분석 진행

한경연은 보유세의 급격한 인상이 임차인에게 전가되어 임대료 부담이 늘어났다고 분석했다. 특히 보고서에서는 분석 대상을 종부세 관련 변수로 한정했으나, 실제로는 공시가격 인상으로 재산세 부담도 크게 늘었기 때문에 보유세 인상에 따른 임대차 시장 영향이 실제로는 더 크고 광범위할 것이라고 한경연은 설명했다.

이승석 한경연 부연구위원은 “보유세 인상은 다주택 보유에 대한 부정적인 인식을 강조하는 동시에 주택보유 수익률을 낮춰 주택수요를 위축시키려는 목적이었으나, 결과는 반대로 나타났다.”라며, “주택가격은 오히려 더 가파른 급등세를 보였다”고 설명했다. 이 부연구위원은 “그 결과, 주택매매시장에서는 똘똘한 한 채라는 새로운 패러다임 속에 ‘영끌·빚투 현상’이 확산되고, 임대차시장에는 ‘20억 전세시대’ 개막과 함께 월세가속화 등 임대료 부담이 커졌다.”고 덧붙였다.

임대차3법 시행 2년째 맞는 올해 하반기 전세대란 심화 우려

한경연은 2022년에도 전세시장의 혼란이 지속될 것으로 예상했다. 주택가격 급등에 따른 주택구매 포기 가구 증가가 전세수요 확대로 이어지는 가운데, 올해 하반기에는 임대차3법 시행 2년째를 맞아 계약갱신청구권 행사로 전세물량이 줄어들 것으로 전망된다. 한경연은 최근 임대차 시장의 혼란과 임대료 부담 증가에 따른 피해가 부유층보다는 무주택·서민층에 집중될 것이라며, 개선책 마련이 시급하다고 강조했다.

이 부연구위원은 “정부는 실수요자 위주의 주택시장 안정화 목표 달성을 위해 임대차시장을 포함한 주택시장의 혼란과 왜곡을 유발하는 보유세 강화 정책은 재고하는 것이 바람직하다.”고 지적했다. 이 부연구위원은 “시장균형을 인위적으로 왜곡하는 수요억제 정책은 그동안 예외 없이 실패했다.”면서, “그 결과 특정지역의 시장가격이 폭등하고 계층 간 부익부 빈익빈 현상이 심화되었다는 것을 상기할 필요가 있다.”고 주장했다.

※ [첨부] 보유세 인상이 주택 임대료 상승에 미친 영향 분석 보고서

<참고> ‘주택공급 증가’, ‘대출규제 완화’, ‘보유세 인하’를 가정한 시뮬레이션

보고서에서 분석한 부호제약을 통한 다변량 시계열모형에 주택공급 증가, 대출규제 완화, 보유세 인하를 동시에 가정(이하 ‘규제완화 충격’)할 경우, 주택가격 및 임대료부담의 반응결과는 다음과 같다.

위의 추가적 분석결과는 현재 우리 주택(임대차)시장 에서 규제강화 보다는 시장기능 회복이 주택시장 안정화 및 효용증대를 위해 더 바람직한 방향임을 반증한다.